Édition #5

Résidences secondaires et habitabilité à l’année des stations alpines

Quentin DROUET Doctorant Chercheur au Laboratoire EDYTEM - UMR 5204 - CNRS - Université Savoie Mont Blanc
L’habitabilité à l’année des destinations touristiques s’est rapidement imposée ces dernières années comme un sujet de préoccupation majeur pour les autorités publiques dans l’arc alpin. En France, de l’échelle locale jusque dans les ministères, cet enjeu mobilise les décideurs publics, avec l’engagement en février 2022 d’une mission interministérielle pour évaluer les tensions sur le marché du logement dans les zones touristiques.

CONTEXTE ET ENJEUX

En parallèle, une recherche doctorale est engagée depuis janvier 2022, pour une durée de trois ans, au sein du laboratoire EDYTEM – CNRS à l’Université Savoie Mont Blanc, afin d’apporter un éclairage scientifique à partir d’une approche transalpine.
La région alpine et sa diversité des territoires, des cadres institutionnels et législatifs, des contextes culturels, est un périmètre idéal pour observer le même phénomène de marchés immobiliers très concurrentiels, sur différents espaces montagnards. Les répercussions positives et négatives des résidences secondaires dans les territoires touristiques sur le plan social, économique et environnemental ont fait l’objet de nombreux cas d’études de recherche, depuis les travaux pionniers de Terry Coppock’s en 1977. Cependant, il n’y a pas de conclusion scientifique sur les conditions d’équilibre pour favoriser des destinations habitables durables. De nombreuses initiatives d’encadrement des résidences secondaires peuvent être observées dans les destinations touristiques de l’arc alpin, et pourtant, aucun bilan ne compare l’efficacité de ces mesures.
Dans ce contexte, cette thèse de recherche appliquée propose de répondre à la question suivante : Comment et dans quelle mesure l’action publique et l’usage des résidences secondaires contribuent à la résilience de la vie permanente ?

PRÉSENTATION DU TRAVAIL DE RECHERCHE

Opérationnellement, ces travaux permettront de mieux caractériser les usages résidentiels des résidents secondaires, et d’avoir une meilleure compréhension des facteurs participant à la résilience de la vie locale permanente en stations. Enfin, il s’agit d’évaluer la portée de l’action publique pratiquée dans les stations et d’identifier les leviers potentiels pour le maintien de la vie locale à l’année. 8 communes support de stations de sports d’hiver dans l’arc alpin, soumises à une économie à dominante saisonnière et à une forte pression immobilière, ont été retenues pour une étude de cas multiple. En associant l’observation de communes en situation d’infléchissement démographique ou au contraire en gain d’habitants, il s’agit de pouvoir identifier les facteurs qui expliquent ces différences. Une approche géomatique1 et la considération d’un gradient de politiques publiques, et de contextes territoriaux ont aidé à composer un panel de stations aux profils très différents, afin de pouvoir tempérer les observations. Les Deux Alpes, Les Belleville, Montvalezan, La Clusaz, Nendaz (Suisse), Kitzbühel (Autriche), Badia (Italie), Kranjska Gora (Slovénie) ont fait l’objet de recueil de données territoriales, d’entretiens avec les acteurs du territoire, d’une enquête quantitative auprès des propriétaires de résidences secondaires, d’études documentaires de textes législatifs ou de document d’urbanisme.

DES RÉSULTATS ATTENDUS…

Le traitement de toutes ces informations et la restitution finale de la thèse sont prévues fin 2024. Cependant, il est possible de livrer à ce stade les premières observations et hypothèses.
Dans les massifs français, la résidence secondaire a historiquement contribué au développement des capacités d’hébergement des stations et son rôle sur les territoires fait aujourd’hui l’objet de controverses. La demande croissante de résidences secondaires apparaît ultérieurement comme une concurrence directe à l’accès à l’habitat principal dans des territoires de stations où l’attractivité résidentielle, le foncier contraint avec la protection des espaces naturels et agricoles, et les secteurs à risques accentuent la pression immobilière. La tension foncière sera très probablement accentuée avec la mise en oeuvre progressive des objectifs de zéro artificialisation nette (ZAN).
Étonnamment, la corrélation entre la perte d’habitants et l’augmentation de la part des résidences secondaires n’est pas statistiquement significative, aussi bien sur un échantillon de stations de l’arc alpin, que de stations françaises. Dès les premiers mois, cette recherche a permis de constater de nombreux autres facteurs susceptibles d’influer sur les conditions résilientes de vie à l’année en station. Il a fallu alors sélectionner des facteurs pressentis comme potentiellement plus influents sur la capacité d’un territoire à maintenir une population permanente, afin de se donner le moyen de les vérifier dans une démarche scientifique.

 

« Étonnamment, la corrélation entre la perte d’habitants et l’augmentation de la part des résidences secondaires n’est pas statistiquement significative. »

» Hypothèse 1 : encadrer les résidences secondaires assure un maintien de la vie locale à l’année (droits à construire, quota, taxes, contrôle du changement d’usage, statut de résidents).
» Hypothèse 2 : favoriser l’accès au logement principal contribue à la résilience de la vie locale à l’année (urbanisme, politique habitat, maîtrise foncière, fiscalité incitative).
» Hypothèse 3 : diversifier l’économie pour augmenter la part d’emplois permanents vis-à-vis de l’économie saisonnière dominante contribue à la résilience de la vie locale à l’année en station.
» Hypothèse 4 : développer des connexions et des inter-complémentarités avec des espaces voisins de la commune support de station favorise le maintien de la vie locale à l’année.
» Hypothèse 5 : la performance de la location touristique de l’immobilier de loisirs existante (dont les résidences secondaires) réduit mécaniquement l’investissement dans des meublés de tourisme supplémentaires et la concurrence immobilière et foncière à l’habitat permanent.
» Hypothèse 6 : une minorité des résidents secondaires sont, dans leurs pratiques, des habitants intermittents contribuant à la résilience de la vie permanente et une petite proportion peut devenir des habitants permanents sous certaines conditions

Des différences de cadre législatif importantes existent quant à l’encadrement du développement des résidences secondaires par pays européens et alpins et donne lieu à s’interroger sur les conséquences de
massifs plus permissifs vis-à-vis de territoires voisins, où l’immobilier est plus régulé. Néanmoins, malgré les politiques d’encadrement de la résidence secondaire exercées en Suisse, avec le plafonnement du taux de résidences secondaires communales à 20 % ou encore à 8 % dans le Tyrol autrichien, un champ d’exception aux mesures adoptées, des logiques de contournements de la part des investisseurs et promoteurs et des moyens de contrôle public insuffisants, des situations d’accroissement du taux de résidences secondaires se poursuivent dans de nombreuses stations en Suisse et en Autriche. On note toutefois un bilan globalement positif de la loi helvétique Lex Weber, selon le rapport du Conseil Fédéral en 2021, et dont le recul de 7 ans a permis également d’infirmer la crainte d’une récession économique de la filière du bâtiment à la suite de la limitation des résidences secondaires. Les entreprises de gros et second œuvre ont en effet trouvé suffisamment de grains à moudre dans la rénovation du parc d’immobilier de loisirs existants. Dans la région autonome de Bolzano, la législation prévoit des réserves foncières pour la population permanente dans les communes soumises à une tension foncière.
L’exemple étudié de Badia, dans les Dolomites, témoigne que ces dispositions n’ont pas permis d’abaisser les prix d’accession. Le modèle économique des promoteurs permettait une péréquation entre l’habitat principal et secondaire sur des programmes mixtes. L’engrenage est donc très complexe et toute mesure publique doit pouvoir bien évaluer les répercussions, au risque de créer des effets indésirables. Par exemple, la surtaxation de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires introduite le 26 août 2023 est à manier avec précaution, pour ne pas pousser la proportion de propriétaires secondaires à faibles revenus à la vente et ainsi, accélérer la valorisation immobilière au rythme des transactions (dans les stations françaises étudiées, 3 % des ménages propriétaires de résidences secondaires gagnent moins de 20 000 euros par an et 17 % entre 20 000 et 40 000 euros, selon l’enquête réalisée au cours de la thèse).

UN PROJET À SUIVRE…

La portée de l’action publique s’avère complexe à étudier, puisqu’une initiative publique peut difficilement être isolée de l’ensemble des facteurs à l’oeuvre sur un territoire donné. Le poids des facteurs sous maîtrise publique ou hors champs d’intervention publique peut potentiellement être propre à chaque destination, en raison de la diversité des caractéristiques qui composent les écosystèmes des stations. S’il est encore trop tôt pour faire part des conclusions de cette recherche, il est déjà certain qu’une connaissance locale propre à chaque territoire est nécessaire au préalable de développer une offre d’habitat en relation avec les besoins. En l’absence d’une économie annuelle suffisamment rémunératrice pour les locaux souhaitant accéder à une habitation principale, les stations de l’arc alpin ont, jusque-là, trouvé peu d’autres alternatives à la politique coûteuse pour étoffer l’offre de logements permanents sous maîtrise publique durable (Bail Réel Solidaire, Logement Locatif Social) et ainsi, maintenir un équilibre viable entre destination attractive et habitabilité durable.

Cette recherche doctorale bénéficie du soutien financier de l’État, du Labex ITTEM, de l’Assemblée du Pays Tarentaise Vanoise, des communes de La Clusaz et des Deux Alpes.

« Une connaissance locale propre à chaque territoire est nécessaire au préalable de développer une offre d’habitat en relation avec les besoins. »

 

Quentin DROUET
Quentin DROUET
Originaire du bassin d’Albertville et formé en géographie et urbanisme depuis 2012, il a d’abord pris part à la rénovation urbaine et la politique de la ville en milieu urbain. À partir de 2014, il exerce en montagne, où la mise en œuvre du SCoT Tarentaise Vanoise et d’un Programme Local de l’Habitat l’ont décidé à engager une recherche sur l’habitabilité des stations.