Édition #5

L’immobilier de loisir : un héritage à considérer à sa juste valeur pour se construire un avenir

Sylvain CHARLOT Délégué Montagne d’Atout France
Lits froids, lits chauds… lits tièdes ? Ce triptyque bien rodé a orienté les débats ces dernières années, voire les orientations d’aménagement sur fond de lutte (contre les lits froids), mais toujours dans une logique de développement (pour compenser l’érosion du parc marchand), et accessoirement de rénovation du parc existant. Mais qu’en est-il vraiment ? Il s’agit aujourd’hui de changer de regard sur ce parc immobilier, de mieux comprendre cet héritage inconditionnel et ses usages associés, pour se doter d’outils opérationnels visant à engager les stations sur la voie de la transition durable vers des lieux de vie plus équilibrés et valorisant davantage leur environnement.

L’IMMOBILIER : LE FONDEMENT DES STATIONS DE SKI

Que l’on ne s’y trompe pas : les stations de ski se sont majoritairement développées avec l’immobilier. Les différents plans de développement se sont appuyés sur un aménagement des domaines skiables, mais aussi et surtout sur des opérations immobilières portées par l’épargne des Français motivés par l’acquisition d’une résidence secondaire ; les logiques de défiscalisation sont venues dans un second temps relancer l’investissement avec le modèle des résidences de tourisme. Ces mécanismes historiques ont globalement conduit à la situation actuelle : 80 % des lits touristiques en station sont sous formes de résidences secondaires, pour la plupart en copropriété, âgées de 30 ans ou plus.
Cet immobilier est bien le moteur économique des stations : il assure un volume d’hébergements (pas toujours objectivé) et son poids pèse fortement dans les recettes fiscales des communes supports de station ; en 2018, la taxe d’habitation représentait en moyenne 18 % de celles-ci, la taxe foncière sur le bâti 34 %, et les recettes liées aux transactions immobilières (droits de mutation) 19 %, alors que les recettes touristiques ne représentaient que 8 % (Atout France – Espelia, 2020). L’acte de construire a permis de doper les finances des collectivités locales pour financer les équipements jugés nécessaires au développement touristique des destinations, et la hausse des prix immobiliers enregistrée depuis 40 ans a accéléré le mécanisme de dépendance à l’immobilier des collectivités de montagne, en particulier à l’immobilier neuf.

LE LIT : DE LA THÉORIE À LA RÉALITÉ

La quantification et la qualification du parc existant (le stock) est la base de toute réflexion, de toute planification. Or, cette variable a historiquement été appréhendée de façon partielle, avec un ratio homogène de 5 lits par résidence secondaire et une vision partielle des usages associés.

L’exploitation des fichiers fonciers et des demandes de valeurs foncières (DV3F) a permis de caractériser le parc de façon fiable, stable et sans contrainte de limite administrative. La méthode CONITIFF®, développée et déposée par le Cerema et Atout France, a ainsi permis de préciser l’analyse structurelle du parc immobilier dans les destinations en fonction des typologies d’hébergement, sans présumer de la  « chaleur » des lits associés.

Cette valeur quantitative peut ensuite être passée au filtre de sa performance en matière de remplissage. Les stations dotées de suivis de fréquentation peuvent exploiter finement leurs données pour en déduire d’une part leur « capacité réelle d’accueil » en intégrant à la fois les contraintes d’exploitation (un hôtel de 50 chambres / 100 lits n’accueille jamais 100 personnes) et les réalités commerciales (un T2 de 6 couchages accueillera le plus souvent 4 ou 5 personnes), et d’autre part leur « fréquentation maximale » compte-tenu des réalités d’usage (tous les résidents secondaires non loueurs ne viennent pas en même temps).

L’HÉBERGEMENT : L’INDISPENSABLE TRIPTYQUE TOURISTIQUE / PERMANENT / SAISONNIER

Le dimensionnement du parc d’hébergements doit être mesuré et nuancé dans sa globalité, en réponse à la fois à des besoins objectivés (lits touristiques, logements permanents intégrant le potentiel de mutation du parc existant et la mobilité résidentielle au regard de la démographie, l’hébergement des saisonniers), et à une vision d’avenir de la destination (évolution de l’offre et du positionnement touristique, de la saisonnalité, de l’habitabilité).

Le logement de la population permanente et celui des saisonniers sont plus que jamais au cœur des préoccupations dans un contexte de tension foncière (accentué par l’objectif ZAN 2050), et de tension sur
les ressources naturelles (notamment en eau). Le maintien de la population permanente existante devient essentiel pour éviter une « resortisation » des stations ; l’accueil d’une nouvelle population permanente peut également être recherchée, tout en évitant une forme de « gentrification » du fait des coûts d’acquisition.
La politique publique doit être à la fois engagée sur cette voie et adaptée au contexte local, qui peut être fortement variable d’une destination à l’autre.

 

L’hébergement touristique doit être le plus justement dimensionné, selon une logique d’équilibre avec l’offre touristique. Sur ce point, nous pouvons considérer que l’activité dimensionnante pour les stations reste le domaine skiable, point d’attraction central pour les semaines présentant les plus grands pics de fréquentation. Pour ce faire, Atout France a été amené à développer un simulateur du niveau d’équilibre entre l’offre d’hébergements et l’offre ski, considérant à la fois des projections à venir en matière de skiabilité des domaines et de la structuration du parc immobilier : ICAREDS (Identification et CARactérisation des Equilibres pour le Dimensionnement des Stations).

L’IMPÉRIEUSE NÉCESSITÉ DE RÉNOVER LE PARC EXISTANT

La logique de développement de la construction neuve pour « compenser l’érosion du parc marchand » ou pour « loger la population » se heurte à plusieurs enjeux : la préservation foncière (l’objectif ZAN 2050 est un incontournable et la montagne ne sera pas exempte de cet objectif), la transition énergétique (toute construction neuve, même performante, reste coûteuse en matières premières et en consommation énergétique), la préservation des paysages (première valeur immatérielle des territoires de montagne), et la maîtrise des ressources (notamment l’eau et l’énergie). Les nouvelles opérations immobilières doivent être appréhendées comme des exceptions en réponse aux besoins réels et objectivés de la destination, et qui ne peuvent pas trouver de réponse dans le parc existant. Ces opérations neuves doivent de préférence s’inscrire dans une logique de renouvellement (démolition – reconstruction) ou de surélévation (capitalisation du foncier aérien permettant par la même occasion d’intervenir sur le bâti existant).

Rénover l’existant, c’est s’engager clairement sur la voie de la transition durable. C’est se confronter à la réalité de la structuration du parc immobilier, principalement constitué de résidences secondaires en copropriété, avec des copropriétaires généralement éloignés de leur bien et des enjeux de « leur » destination, le plus souvent âgés (moyenne d’âge de 64 ans), dans une logique de gestion courante de leur immeuble et accompagnés par des syndics de copropriété peu enclins à s’engager sur des opérations de rénovation globale pourtant nécessaires. C’est également mobiliser l’ensemble de l’écosystème station sur un sujet transversal, faisant appel à de nombreuses compétences (urbanisme, architecture, design d’usage, sociologie, performance énergétique, gestion de projet, économie locale, commercialisation, finance). C’est enfin avoir le courage politique d’amorcer aujourd’hui des actions qui porteront leurs fruits dans 5, 10 ou 15 ans.
C’est dans ce contexte et face à ce principe de réalité qu’Atout France s’est engagé sur cette voie, longue mais incontournable, pour accompagner des stations convaincues de la nécessité d’agir et de trouver des clés d’intervention. Ces clés sont fondées sur des actions pédagogiques, de recherche et développement de méthodes et d’outils, et sur un accompagnement opérationnel pour motiver et engager la rénovation.

« Les nouvelles opérations immobilières doivent être appréhendées comme des exceptions en réponse aux besoins réels et objectivés de la destination, et qui ne peuvent pas trouver de réponse dans le parc existant. »

SE DOTER DE MOYENS ET D’OUTILS ADAPTÉS

Au-delà de la connaissance du parc et de l’objectivation des besoins autour du triptyque touristique-permanent–saisonnier, une planification rigoureuse (Plan Local d’Urbanisme – PLU) et détaillée (Orientations d’Aménagement et de Programmation – OAP) permet de cadrer et contraindre les opérations, pour éviter des investissements qui ne sauront satisfaire l’intérêt général de la destination. Il faut aussi et surtout avoir la capacité d’anticiper les mutations foncières et, le cas échéant, se doter d’outils pour acquérir les biens (de préférence des ensembles immobiliers) et/ou les fonciers les plus stratégiques, pour aller au-delà des possibilités de cadrage offertes par la planification et la réglementation urbaines. À défaut, il faut avoir une parfaite connaissance de ses besoins pour entamer un dialogue constructif avec les investisseurs, de façon à faire converger les intérêts privés et les intérêts publics et les inscrire dans une convention.

Concernant la rénovation des copropriétés, une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage s’avère indispensable pour accompagner les copropriétaires et les syndics dans leur démarche de projet. En tant que tiers extérieur, compétent et neutre, cette ressource apporte toute son expertise, pour permettre aux copropriétaires de comprendre leur patrimoine et identifier son potentiel d’évolution, pour hiérarchiser les enjeux, pour faire le lien entre les besoins, les envies et la viabilité financière des interventions, et enfin, pour optimiser la rénovation et l’évolution des immeubles, en cohérence avec la vision d’avenir de la destination.

La commercialisation des meublés constitue une pierre angulaire de l’équilibre financier des opérations de rénovation et de la performance touristique des destinations. Avec plus d’1/3 de propriétaires loueurs déclarés, les résidences secondaires jouent un rôle évident dans le fonctionnement touristique de la destination. La recette locative annuelle permet aussi et surtout pour les propriétaires de couvrir les charges courantes et si besoin, les travaux de rénovation (à défaut de disposer des primes d’aide à la rénovation). Il est donc primordial de se doter d’outils de commercialisation locaux performants et attractifs, notamment en matière de réceptif, qui s’avère être clairement le point faible dans la chaîne commerciale des meublés.

Au-delà de la recette locative, il s’agit d’envisager des modèles de financement adaptés à la rénovation de ce parc immobilier. Il est possible de s’inspirer des Contrats de Performance Énergétique, en les élargissant à la rénovation globale de ces immeubles à vocation majoritairement touristique (locative ou à usage personnel). La création de structures de tiers-financement, voire de tiers-investissements, abondées en partie par les acteurs touristiques locaux (en complément de la commune et traditionnellement des exploitants de remontées mécaniques), qui dépendent directement de la performance touristique des hébergements, doit s’envisager dans le futur. Une partie de la valeur ajoutée de la fréquentation touristique doit permettre de remettre à niveau son outil de production : l’hébergement. Dans ce domaine, il est possible de s’inspirer d’initiatives étrangères comme celle d’Åre en Suède (mobilisation des acteurs privés dans un « fonds local » pour financer les réflexions et les actions, au-delà de la seule action publique ou publique-privée, avec des prélèvements privés au service du projet local) ou celle initiée par les acteurs du Tyrol (mise en place d’une gouvernance économique en parallèle de la gouvernance politique locale, avec une implication large des acteurs économiques, y compris hors territoire, mais dont l’activité dépend du bon fonctionnement du territoire) ; ces exemples démontrent que le niveau de prélèvement pour le tourisme peut s’avérer élevé, mais est accepté, car il bénéficie aux intérêts individuels de tous les acteurs concernés, et permet ainsi de disposer de budgets conséquents pour financer les différents projets de développement ou de repositionnement touristique.

LIMITER SA DÉPENDANCE AUX RÉSIDENCES SECONDAIRES ?

L’héritage des résidences secondaires appelle un réveil collectif pour agir comme il se doit. Les évolutions réglementaires et législatives à venir devraient venir durcir les équilibres actuels (évolution de la fiscalité liée à la location des meublés, augmentation de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires) et accélérer le besoin de rénovation du parc existant (élargissement de l’interdiction locative à la location saisonnière). Une forte dépendance à la résidence secondaire sera de facto corrélée à une grande vulnérabilité en matière d’offre et donc de fréquentation. La structuration progressive de mesures coercitives à l’encontre des propriétaires de résidences secondaires doit parallèlement s’accompagner d’une capacité d’acquisition et/ou de maîtrise des usages, pour ne pas subir de plein fouet un bouleversement rapide et programmé des équilibres.

EN CONCLUSION

Agir sur le parc d’hébergement touristique, c’est avant tout replacer son rôle dans une politique générale de l’habitat selon une vision à long terme, au profit du bon fonctionnement économique de la destination, de la qualité de vie au quotidien, et de l’accès au logement des populations les plus en difficulté (bas revenus et saisonniers non-résidents). Cela nécessite de la conviction et des moyens humains dédiés pour mobiliser l’ensemble des socioprofessionnels sur ce pilier du tourisme, développer et mettre en œuvre des actions opérationnelles touchant à différents domaines de compétences, et faire l’interface avec les hébergeurs professionnels et les propriétaires de résidences secondaires qui détiennent aujourd’hui la décision d’agir sur 80 % du parc immobilier.

Sylvain CHARLOT
Sylvain CHARLOT
Ingénieur Architecte Urbaniste, issu du Ministère de la Transition Energétique, Sylvain
a intégré la Délégation Montagne d’Atout France il y a 10 ans pour développer le sujet de la rénovation et de la remise en tourisme de l’immobilier de loisir en montagne et travailler sur la transition des stations. Sa relation passionnelle avec les montagnes oriente ses choix et motive ses actions au quotidien selon la formule « Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait. »